昨天，兩單刻著蘇州工業園區創新基因的REITs產品同步在上交所掛牌上市，分別為全國首單集體經濟類REITs、全國首單由產業引導基金發起的機構間REIT。這兩單“全國首創”將存量產業載體轉化為流動資本，在探索集體經濟提質增效與不動產金融創新方面取得重要突破。

這兩款產品是“華金—元聯—婁葑街道聯創產業園類REIT”和“元聯蘇園產城機構間REIT”，其底層資產都由存量載體升級而來。“婁葑聯創產業園類REIT”的底層資產由集體經濟投建。乘著城市更新的東風，蘇州工業園區婁葑街道打破集體經濟傳統經營模式，12個動遷社區成立股份合作聯社，出資對近9.8萬平方米的傳統工業載體拆舊建新，升級為一座現代化綠色產業園，吸引約20家高端精密制造、生物醫藥等領域企業競相入駐。

產業園建成了，租金收益穩定了，如何滾動開發，帶動增量投資？在元聯基金牽頭下，12個社區聯手做起“金融房東”，將持有穩定租金收益的集體經濟載體轉化為證券化產品發行。這一創新舉措讓合作聯社在收租之余還能獲得穩定的資本分紅收益。同時，通過資本市場回籠資金，繼而投入新一輪載體改造，“開發—成熟—REITs發行—再開發”的良性循環得以打通，資本賦能讓集體資產從單純的“收租金”走向“活水長流”，為其他城市提供了集體資產證券化的“園區經驗”。

同步上市的“元聯蘇園產城機構間REIT”，打造了國資引導與專業基金協同盤活存量資產的又一樣板。其底層資產蘇桐112國際科創園，同樣經歷了從閑置產業空間到高科技園區的重生。項目由園區國資企業聯合社會資本進行二次開發，盤活帶動數億元產業基礎設施投資額，后被由園豐資本發起、元聯基金管理的藥谷基金收購。如今，近4萬平方米的產業園引來新一代信息技術、人工智能等30多家高新技術企業鳳棲梧桐，出租率超90%。通過證券化盤活，項目跑通“國資引領+基金運營+資本盤活”的城市更新資產運作閉環。

存量載體變身優質金融資產，背后是蘇州工業園區國資對不動產金融賽道十余年的深耕。自2009年對標新加坡REITs市場以來，園區構建起“Pre-REITs+類REITs+機構間REITs+公募REITs”的多層次不動產金融版圖。作為兩單產品的主要牽頭機構，元聯基金長期深耕以REITs為核心的不動產金融業務。總經理李艷透露，未來將繼續專注不動產賽道，助力存量資產盤活與產業升級。

駐園區記者 陳燕

《蘇州日報》2026年04月18日A02版