近日，蘇州工業園區兩單創新產品在上海證券交易所掛牌，一單是全國首單集體經濟類REITs，名為“華金—元聯—婁葑街道聯創產業園類REIT”，另一單是全國首單由產業引導基金擔任原始權益人的“元聯蘇園產城機構間REIT”。

“全國首單”聯袂亮相，不僅為存量資產證券化開辟了多元路徑，也詮釋出園區婁葑街道以集體經濟創新為支點，撬動產城融合、惠民利民的發展智慧。

優質底層資產是REITs發行的基石。“華金—元聯—婁葑街道聯創產業園類REIT”的底層資產是婁葑街道集體資產聯創產業園。2020年，婁葑街道發揮統籌優勢，組織下轄12個動遷社區成立股份合作聯社，聯合出資，對東富路45號的傳統老舊工業載體實施整體拆舊建新。通過科學規劃，原2.3萬平方米的低效載體升級為10萬平方米的現代綠色產業園，土地集約利用效能提升近5倍，配套綠化、共享空間等高端設施，精準對接園區“623”產業體系需求。

截至目前，聯創產業園已吸引20余家高端精密制造、生物醫藥企業入駐，出租率保持高位穩定，形成了收益可靠的優質底層資產，為REITs發行奠定了堅實基礎。這場“騰籠換鳥”，為婁葑街道集體經濟注入了高成長性的“源頭活水”。

在這一金融創新實踐中，婁葑街道跳出傳統的資產持有者身份，實現了角色躍遷。作為項目原始權益人，婁葑街道社區股份合作聯社主動承擔起底層資產持有、資產重組與發行全過程的主體責任。為破解集體資產運營專業化不足的瓶頸，街道主動牽手元聯基金等專業機構，構建“基層組織+專業團隊”的合作模式，通過規范梳理集體資產、優化運營管理體系、完善申報材料，最終將缺乏流動性的集體物業轉化為標準化金融產品。

“元聯蘇園產城機構間REIT”的底層資產是蘇桐112國際科創園。這一載體原為位于金雞湖商務區的一處閑置廠房，后由園區國資企業聯合社會資本進行二次開發、更新改造。婁葑街道自改造初期便持續關注資產更新進展，并在項目具備證券化條件后，通過參與原始權益人出資，助力產品成功發行，推動“國資引領+基金運營+資本盤活”閉環模式落地。

集體經濟是民生保障的“壓艙石”。從12個社區聯合出資的“合資模式”，到拆舊建新的“提質模式”，再到REITs發行的“資本模式”……在一次次突破中，婁葑街道始終堅持“穩”字當頭，堅持風險可控，避免盲目擴張，確保集體資產穩步增值，讓發展成果惠及千家萬戶?？梢哉f，兩單創新產品雙線并行，是婁葑街道長期堅守“穩健發展、惠及居民”初心的必然結果。

“集體經濟的‘穩’，是居民幸福感的‘實’，只有資產穩健運營，才能持續為民生服務注入底氣?！眾漭捉值老嚓P負責人認為，這正是集體經濟區別于其他資本形態的本質特征——不盲目追求短期快速“變現”，而是追求覆蓋更廣、時間更久、更加可持續的發展紅利。婁葑街道將以此次REITs產品上市為契機，以產城融合、惠民利民為雙輪驅動，加快構建“開發—成熟—REITs—再投資”的良性閉環，將資金精準反哺產業載體與民生項目，不斷強化集體經濟自身造血能力，推動集體經濟從存量盤活邁向價值提升。

老舊廠房變身現代產業園，“收租房東”變身“金融房東”……婁葑街道勇闖資本市場、掛牌REITs產品的探索，不僅樹立了金融創新的標桿，更彰顯出基層治理的民生底色，為全國集體經濟高質量轉型提供了可復制、可推廣的“園區經驗”。

本報記者 孟旭 通訊員 婁小軒

《新華日報》2026年04月24日第20版